Текущий и капитальный ремонт. Кто платит?

Что важно указывать в договоре аренды?

Сперва давайте еще раз определимся, что нежилыми помещениями являются: склады. офисы. магазины. торговые центры. школы, ВУЗы, места общественного пользования.

При аренде помещения между арендодателем и арендатором заключается договор аренды. В нем прописываются обязанности сторон, включая капитальный и текущий ремонт. Так на что следует обратить внимание при составлении договора аренды?

Главной ошибкой при заключении договора аренды является неполное описание требование к арендатору, касаемо поддержания имущества в исправном состоянии. Именно она влечет за собой непредсказуемые решения суда, в случае, если арендатор решит сделать капитальный ремонт в счет оплаты аренды, а арендодатель не поддержит эту идею.

При заключении договора стороны должны четко прописать в чьи обязанности входит осуществление капитального и текущего ремонта, а также что именно стороны относят к тому и другому видам ремонта. Арендодатель вправе расторгнуть договор, в случае если арендатор самостоятельно принял решение произвести капитальный ремонт помещения без получения согласия от арендодателя.

Что же включает в себя капитальный и текущий ремонт?

Капитальный ремонт нежилого помещения

Капитальный ремонт определен в Градостроительном кодексе поправками, установленными ФЗ от 18 июля 2011 г. № 215-ФЗ:

14.2) капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) –

1. замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций,

2. замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов,

3. замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов;

В целом к капремонту следует относить:

1. устранение протечек, ремонт кровли,

2. восстановление, укрепление стен и опор здания,

3. восстановление инженерных сетей, обеспечивающих нормальную работу нежилого помещения,

4. капремонт прилегающей территории (замена асфальтового покрытия, канализационной сети и пр.)

Текущий ремонт нежилого помещения

Текущий ремонт является обязанностью арендатора, ведь аренда, это право не только пользования, но владения (хоть и временного, но с полной ответственностью) помещением.

К текущему ремонту относятся работы по поддержанию эксплуатационных характеристик помещений, а также ограниченному (не более 10-20% от общего объема) восстановлению отдельных конструкций здания.

На практике в арендном бизнесе в России к текущему ремонту арендодатели относят:

1. Восстановление напольного покрытия (например: поямочный ремонт пола на складе).

2. Покраска стен в офисе или на складе.

3. Замена расходников (лампы, смесители в санузлах и пр.)

4. Ремонт дверей/ворот.

5. Уборка (в том числе генеральная) помещений.

6. Текущее обслуживание инженерных сетей (устранение протечек, откачка септиков и пр.)

7. Другие мелкие работы в пределах разумного.

Такое разделение сделано для того, чтобы, во-первых, арендатор мог эксплуатировать исправное помещение без необходимости вкладывать свои средства в арендованное имущество, во-вторых, арендодатель мог спать спокойно, понимая, что ему не будут звонить по замене каждой сломавшейся дверной ручки или перегоревшей лампочке. Более того, арендатор более бережно будет относиться к имуществу, обязанность по текущему ремонту которого лежит на нем.

Вывод:

1. Капитальный ремонт делает арендодатель, а текущий ремонт арендатор.

2. В договоре важно прописывать все пункты, связанные с компенсацией средств за текущий ремонт (если арендодатель согласен).

Надеемся данная статья был полезна для Вас. Вопросы и комментарии приветствуются.

Добавить комментарий