В соответствии с предписаниями ст. 776 ГКУ текущий ремонт должен осуществляться арендатором и производится за счет его средств. Если же речь идет о капитальном ремонте, он осуществляется за счет арендодателя. Это общие предписания действующего законодательства, однако все вопросы, связанные с ремонтами могут быть прописаны в договоре и другим образом, в частности, что стоимость стройматериалов финансирует арендодатель, а арендатор осуществляет ремонтные работы или же арендодатель оплачивает часть капитального ремонта в счет будущих арендных платежей. В ситуации, когда между арендодателем и арендатором есть договоренность об учете уплаченной предоплаты 700000 грн. в счет будущих арендных платежей, воспользоваться п.8 П (С) БУ 14 и отнести понесенные расходы на улучшение объекта операционной аренды с отнесением их на субсчете 117 «Прочие не оборотные материальные активы» не удастся, ведь эти расходы учитываются в счет будущих обязательств арендатора — и это ключевой аспект для учета.
Уплаченные таким образом заранее арендные платежи должны быть сначала зафиксированы на счете 39 «Расходы будущих периодов», а затем каждый месяц постепенно и систематически списываться на расходы арендатора (сч. 91, 92, 93, 94).
Например, месячный арендный платеж составляет 40 000 грн. Следовательно, последним днем месяца в учете будет отражена проводка Дт 91, 92, 93, 94 Кт 39 на сумму 40 000 грн. В разрезе налога на прибыль факт преждевременной уплаты арендных платежей никаких образом не появится, такие суммы систематически будут списаны на расходы и уменьшат в общем порядке налогооблагаемую прибыль предприятия.
Оплата стройматериалов арендатором
Если же арендатор оплачивает стоимость строительных материалов напрямую на счет продавца и документы на приобретение будут оформлены на него, то ситуация несколько иная. Приобретение стройматериалов непосредственно на арендатора заставит их оприходовать на счете 205, а при ремонте — передать арендодателю и сделать взаимозачет по арендным платежам. Здесь существует значительный риск трактовки налоговиками при проверке операции передачи стройматериалов в пользу арендодателя поставкой в разрезе НДС и, как следствие, с начислением НО по НДС на всю сумму стройматериалов, что передаются. Поэтому в случае, если операция еще не осуществлена, советуем оформить ее по первому варианту: перечислить 700 000 грн. направления арендодателю и систематически списывать эти расходы в сумме арендной платы.