Управляющие организации могут использовать размер платы за содержание жилого помещения, установленный органами местного самоуправления или утверждённый собственниками помещений в доме.
Сегодня мы расскажем, нужно ли считать стоимость работ и услуг, связанных с содержанием и текущим ремонтом общего имущества в МКД, и на что следует обратить внимание при расчёте.
Объясним, какие последствия ожидают управляющую организацию, если она не рассчитала плату за содержание жилого помещения для многоквартирного дома как индивидуального объекта.
Законодательство об установлении размера платы
Жилищный кодекс РФ изменил представление об управлении и содержании жилищного фонда – вовлёк в эти процессы собственников помещений в МКД. Законодательство тесно связало собственника и управляющую организацию.
За собственниками помещений закрепилась обязанность утверждать на общем собрании перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, условия их оказания и выполнения и размер финансирования (п. 17 ПП РФ от 13.08.2006 N 491 ).
Управляющие организации же предоставляют собственникам свои предложения о перечне, объёмах и качестве услуг и работ (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ. п. 31 ПП РФ N 491 ). Эти предложения должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества.
Первичным является предложение управляющей организации, вторичным – проведение общего собрания собственников помещений и утверждение необходимых условий на основании информации, полученной от управляющей организации.
ПП РФ от 03.04.2013 N 290 утвердило минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Работы и услуги, включённые в минимальный перечень, нужно обязательно указать в договоре управления многоквартирным домом вместе с их стоимостью.
Законодательством определено, что размер платы за содержание жилого помещения должен быть соразмерен перечню, объёмам работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества с учётом особенностей и характеристик конкретного многоквартирного дома (ч. 2 ст. 154, ч.1 ст. 156, ч. ч. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ ).
Что будет, если не проставить стоимость работ и услуг
Нередки случаи, когда управляющие организации выходят к собственникам помещений в многоквартирном доме с предложением размера платы за содержание жилого помещения, ориентируясь на средний размер платы по муниципальному образованию или на размер платы по дому, отдельные свойства и характеристики которого схожи с подведомственным им многоквартирным домом.
При этом у управляющей организации нет информации о стоимости по каждому виду работ и услуг, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества в МКД.
Впоследствии такие УО не могут предоставить собственникам полноценный отчёт: соответствуют ли выполненные работы и оказанные услуги утверждённой стоимости по каждому виду таких работ и услуг.
Не могут такие управляющие организации и перерасчитать плату за содержание жилого помещения в случаях, установленных ПП РФ N 491. при предоставлении услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Как в этом случае действует ГЖИ?
Представьте ситуацию: в городе N департамент ГЖН рассмотрел обращение гражданина о невыполнении управляющей организацией отдельных видов работ и услуг. УО в свою защиту предоставила информацию о перечне работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД с указанием периодичности и годового объёма.
Департамент ГЖН проанализировал это приложение к договору управления МКД и установил, что в нём нет сведений о размере стоимости каждой конкретной работы и услуги.
Так как работы и услуги, предусмотренные договором управления МКД, не имели стоимости, УО не могла произвести перерасчёт платы за содержание жилого помещения – уменьшить её размер пропорционально количеству дней, в течение которых были нарушены требования к услуге. А это прямое нарушение законодательства.
Орган ГЖН выдал управляющей организации предписание об устранении нарушений. К тому же УО должна была представить для утверждения общему собранию собственников помещений МКД перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Подготовить такой перечень нужно согласно ПП РФ от 15.05.2013 N 416. ПП РФ N 290 .
Наличие расчётов экономически обоснованной стоимости работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества позволит оградить управляющие организации от вышеуказанных негативных последствий. Прозрачность и доступность информации для граждан создадут доверительные отношения между исполнителями и потребителями услуг.
На что следует обратить внимание при расчёте
Подготовка расчётов на каждый многоквартирный дом – трудоёмкий процесс, требующий времени, которого у управляющих организаций практически нет. Тем не менее, требования законодательства об индивидуальном подходе к каждому многоквартирному дому существуют и подлежат исполнению (ч. 2 ст. 154, ч.1 ст. 156, ч. ч. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ ).
Ключевыми данными для расчёта стоимости работ, услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме являются сведения из технической документации на дом. Чем более подробными будут эти сведения, тем более детальный расчёт можно произвести.
Современные МКД отличаются от домов, построенных несколько десятилетий тому назад. Сейчас при строительстве и проведении работ по внутренней отделке дома применяются новые технологии и материалы. Например, в современных домах, в том числе в помещениях общего пользования, установлены пластиковые окна взамен деревянных.
При определении материальных и трудовых затрат управляющая организация может столкнуться с недостатком информации о нормах времени на работы и материалы, которая бы учитывала произошедшие изменения.
Чтобы рассчитать экономически обоснованную стоимость работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, изучите следующие документы:
- Приказ Госстроя РФ от 09.12.1999 N 139 «Об утверждении рекомендаций по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда»;
- Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда. Часть 1. Нормы расходов материальных ресурсов и обеспеченности уборочным инвентарем на санитарное содержание домовладений (утв. Приказом Госстроя РФ от 22.08.2000 N 191 );
- Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда. Часть 2. Нормы расхода материальных ресурсов на обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем (утв. Приказом Госстроя от 22.08.2000 N 191 );
- Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда. Часть 3. Нормы расхода материальных ресурсов на ремонт конструктивных элементов жилых зданий (утв. Приказом Госстроя от 22.08.2000 N 191 ).
Сформировать стоимость выполняемых работ и оказываемых услуг по содержанию и текущему ремонту можно на единицу таких работ и услуг или на весь объём. При этом необходимо учесть прямые и косвенные затраты, «заложить» прибыль.
Косвенные затраты ещё называют общеэксплуатационными. Под ними мы понимаем затраты, связанные с управлением МКД. Например, это оплата труда:
- юристов, которые готовят договоры, связанные управлением многоквартирным домом и подготовкой общих собраний собственников помещений;
- экономистов, ведущих расчёты, необходимые для осуществления деятельности по управлению МКД;
- специалистов по работе с населением;
- технических специалистов.
Общеэксплуатационные затраты можно выделить отдельно как стоимость услуги по управлению многоквартирным домом.
При формировании затрат организации необходимо учитывать применяемую систему налогообложения. Некоторые управляющие организации в настоящее время находятся на «упрощёнке». В случае применения упрощённой системы налогообложения расходы, связанные с приобретением товаров, работ, услуг у поставщиков и подрядчиков, учитываются с учётом НДС, предъявляемого указанными поставщиками и подрядчиками.
Автор статьи: Ленар Мурадымов. юрист, независимый эксперт.
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Мы помогаем УО, ТСЖ и ЖСК соответствовать ФЗ №209 о ГИС ЖКХ ( заполнение и ведение ГИС ЖКХ ). Автоматизируем выгрузку данных в ГИС ЖКХ . А также помогаем проводить общие собрания собственников МКД . Будем рады помочь и вам!
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal. ru