Под капитальным ремонтом понимается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости помещения работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов помещения в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов.
Условие о проведении капитального ремонта арендованного имущества определяет, какая сторона производит капитальный ремонт, за чей счет он осуществляется, а также устанавливает условия проведения ремонта.
Согласование данного условия в интересах обеих сторон, поскольку оно определяет их взаимные представления о выполнении капитального ремонта и позволяет избежать конфликтов при его осуществлении.
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ обязанность по осуществлению капитального ремонта переданного в аренду имущества несет арендодатель, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
При этом стороны вправе возложить на арендатора оба вида капитального ремонта (плановый или неплановый) или только один.
При согласовании условия о проведении капитального ремонта сторонам рекомендуется определить, за чей счет будет выполняться капитальный ремонт. По умолчанию он осуществляется за счет арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ), однако стороны вправе изменить это условие договором.
В договоре рекомендуется предусмотреть срок проведения капитального ремонта. Последствия согласования данного условия зависят от того, существует ли необходимость в проведении капитального ремонта в момент заключения договора.
Если на момент заключения договора арендованное имущество имеет недостатки (п. 2 ст. 612 ГК РФ), которые подлежат устранению с помощью капитального ремонта, и стороны договорились о его осуществлении арендодателем или арендатором, в договоре следует прямо указать срок проведения капитального ремонта. Если его обязан производить арендодатель, то арендатор заинтересован в согласовании срока ремонта, чтобы планировать, когда он сможет приступить к пользованию имуществом.
В период проведения капитального ремонта арендованное имущество не пригодно для использования по назначению. Поэтому в силу ст. 421 ГК РФ в договоре можно согласовать условие об освобождении арендатора от обязанности по внесению арендной платы либо о ее уменьшении на этот период.
Под текущим ремонтом понимается систематическое и своевременное проведение работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей.
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ обязанность по осуществлению текущего ремонта арендованного имущества несет арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды.
Если стороны возложили обязанность по проведению текущего ремонта на арендодателя, они могут также установить, что данный ремонт осуществляется арендодателем за свой счет. Такое согласование распределения расходов на текущий ремонт в интересах арендатора, поскольку в этом случае арендодатель не сможет потребовать взыскания с арендатора стоимости произведенного текущего ремонта согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ.
В договоре рекомендуется определить виды, объем и стоимость работ, подлежащие выполнению стороной, которая несет обязанность по текущему ремонту арендованного имущества.
Если обязанность по текущему ремонту несет арендатор, то арендодатель заинтересован в согласовании видов и объема работы, которые обеспечат возможность пользования и сдачи в аренду имущества на длительное время. Если обязанность по текущему ремонту несет арендодатель, то арендатор также заинтересован в согласовании данного условия, чтобы виды и объем работ, произведенные арендодателем, обеспечили восстановление работоспособности арендованного имущества.
Определение стоимости текущего ремонта в интересах той стороны, на которой лежит обязанность по ее возмещению стороне, осуществившей текущий ремонт. С помощью согласования стоимости ремонта стороны могут установить предельную сумму, подлежащую возмещению.
В договоре рекомендуется согласовать срок проведения текущего ремонта. Если его обязан производить арендодатель, то арендатор заинтересован в согласовании срока ремонта, чтобы планировать, когда он сможет приступить к пользованию имуществом.
Порядок согласования данного условия зависит от того, существует ли необходимость в проведении текущего ремонта в момент заключения договора.
Если на момент заключения договора арендованное имущество имеет недостатки, которые подлежат устранению с помощью текущего ремонта, и стороны договорились о его выполнении (арендодателем или арендатором), в договоре следует прямо указать срок проведения текущего ремонта.
В случае когда на момент заключения договора арендованное имущество исправно и не требует текущего ремонта, но стороны хотят провести его в будущем, в договоре необходимо согласовать срок или периодичность проведения этого ремонта.