Как учесть расходы на ремонт в арендуемом помещении
© Валерий Анатольевич Матяжов, налоговый адвокат, Адвокатская палата Приморского края, филиал Конторы адвокатов №38 г. Уссурийска, г. Арсеньев пр-т Горького 20, 1 этаж, офис 1, тел. раб: 8(42361)5-23-24, тел. сот. 8-908-443-2646, 2009
Вопрос в редакцию.
Может ли арендатор учесть свои затраты на возмещение арендодателю расходов на ремонт арендуемого помещения?
«Организация арендует помещение. Договором аренды предусмотрено либо обязательное проведение организацией-арендатором ремонта такого помещения, либо возмещение организацией-арендатором расходов на ремонт такого помещения организации-арендодателю после окончания договора аренды».
Ремонт арендованного помещения может оплачиваться двумя способами:
— арендатор согласно договору аренды возмещает арендодателю стоимость ремонта;
— арендатор самостоятельно проводит ремонт в период аренды.
Особенностью рассмотренной ситуации стало то, что арендодатель на основании договора потребовал от арендатора оплатить предварительную смету на ремонт, который будет проведен после истечения срока действия договора аренды. Арендодатель сослался на то, что в силу отсутствия ремонта арендатор вернет арендуемое помещение в состоянии, которое хуже состояния, в котором оно было сдано в аренду. Фактически арендодатель потребовал возмещения своих убытков в виде расходов на ремонт помещения.
Разъясняя порядок учета расходов арендатора, Минфин России сослался на нормы ст. 260 НК РФ и разъяснил, что арендатор не может учитывать свои затраты в виде возмещения сметной стоимости расходов на ремонт арендованного помещения в расходах для целей налогообложения прибыли. Важно учесть, что ст. 260 НК РФ регулирует порядок налогового учета фактических расходов арендатора на ремонт арендованного имущества, если бремя содержания этого имущества возложено на него договором аренды. В то же время арендатор в рассматриваемом случае не мог располагать документальным подтверждением проведенного ремонта и соответственно учитывать свои расходы в соответствии со ст. 260 НК РФ.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В случае, когда арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В рассматриваемом случае арендодатель требовал возместить не фактические, а предстоящие расходы на проведение ремонта помещения. В совместном постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» есть разъяснения по этому вопросу.
Комментируя п. 2 ст. 15 ГК РФ, судьи отметили, что для целей возмещения расходов (убытков) «потерпевшего» их необходимость и предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены:
— смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг;
— договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т. п. (п. 10 указанного постановления).
Приведенным разъяснениям высших судов как раз и соответствует случай, когда арендодатель предъявляет арендатору плановую смету на проведение ремонта, а не первичные документы по уже проведенному ремонту. Конечно же, при этом стоимость ремонтных работ по смете должна быть разумной (ст. 397 ГК РФ). Завышенные требования кредитора о возмещении убытков могут быть оспорены в судебном порядке.
Таким образом, с разъяснениями Минфина России, можно согласиться лишь частично. Действительно, отнести возмещение арендатором убытков арендодателя по плановой смете на предстоящее проведение ремонта к фактическим расходам арендатора на ремонт арендованного помещения сложно. То есть воспользоваться ст. 260 НК РФ в этом случае не удастся.
В то же время арендатор может воспользоваться подп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ, согласно которому расходы на возмещение причиненного ущерба относятся к внереализационным расходам. При методе начисления расходы в виде возмещения убытков признаются в налоговом учете на дату признания арендатором обязанности возместить убытки.
Если арендодатель потребует возмещения своих расходов через суд и выиграет дело, то внереализационные расходы у арендатора возникнут на дату вступления в силу решения суда (подп. 8 п.7 ст. 272 НК РФ).
Отметим, что стороны в данном случае могли предусмотреть в договоре не возмещение арендатором расходов на ремонт, а выплату неустойки в случае, если арендатор не проводит ремонт арендованного помещения, обусловленный договором аренды.
Неустойки относятся к внереализационным расходам на основании подп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ и признаются на ту же дату. Возможно, в таком случае по поводу налогового учета указанных расходов было бы меньше споров.
Предъявляя арендатору к возмещению стоимость планируемого ремонта (или договорную неустойку), арендодателю нужно составить на эту сумму отдельный счет без выделения в нем суммы НДС (постановление ВАС РФ от 05.02.2008 № 11144/07).
Так же обращаем внимание на письмо ФНС России от 26.06.2009 № 3-2-09/121 «Об уплате расходов по уплате неустойки».
В нем говорится, что платежные поручения по оплате неустоек сами по себе не свидетельствуют о признании данных санкций налогоплательщиком (т. е. не позволяют признать в налоговом учете соответствующие расходы).
Документом, подтверждающим признание должником неустойки, может служить его письменное согласие оплатить долг.