В последние годы перед государственными органами, управляющими организациями и собственниками жилья остро стоят вопросы, связанные с содержанием объектов жилой недвижимости и осуществления капитального ремонта.
Значимость проблемы обусловлена увеличением финансовой нагрузки граждан по содержанию общедомового имущества и значительным износом жилищного фонда .
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !
Капитальный ремонт здания — что это такое?
Понятие капремонта раскрыто в ГК РФ. Это работы по замене (восстановлению):
- Строительных конструкций (кроме несущих) и их составляющих;
- Инженерно-технических коммуникаций;
- Частей несущих строительных конструкций.
При капитальном ремонте устраняются неисправности изношенных частей общедомового имущества путем восстановительного ремонта, осуществляется их замена на аналогичные либо с лучшими эксплуатационными характеристиками.
Если позволяют технические возможности, то осуществляется модернизация жилого дома с учетом современных требований в сфере эффективного использования различных видов ресурсов (оснащение счетчиками теплоэнергии, электричества, воды, газа) и улучшения степени комфортности проживания .
Исходя из объема выполняемых работ, выделяют:
- Комплексный ремонт, осуществляемый с целью восстановления всех поврежденных частей общедомового имущества. После завершения такого ремонта техническое состояние здания должно полностью соответствовать всем строительным нормам и эксплуатационным требованиям.
- Выборочный капремонт предполагает замену или ремонт отдельных составляющих здания, определенных элементов инженерных коммуникаций .
Выборочные ремонтные работы выполняются тогда, когда проведение комплексного ремонта невозможно или сопряжено со значительными трудностями.
Это могут быть ситуации, когда:
- Значительные повреждения одних конструкций угрожают сохранности остальных частей зданий;
- Отсутствует экономическая целесообразность проведения комплексного ремонта здания или существуют особенности его финансирования;
- Может потребоваться ограничение или временное прекращение эксплуатации дома.
Также помимо планового капитального ремонта выделяют неплановый (аварийный), который проводится для восстановления ущерба, причиненного строительным конструкциям дома в результате каких-либо чрезвычайных ситуаций.
Капремонт в аварийных домах разрешается проводить только в случаях, когда существует угроза безопасности для проживающих в них до запланированного срока сноса граждан.
Если вы хотите узнать, куда жаловаться на управляющую компанию, советуем вам прочитать статью .
Текущий и капитальный ремонт дома: в чем отличия?
Принципиально важно отличать капитальный ремонт от текущих ремонтных работ, так как от правильной квалификации проводимых работ напрямую зависят права и обязанности сторон и других участников отношений в жилищной сфере.
Например, в договорах предоставления в возмездное пользование недвижимости (аренда, наем) текущий ремонт является обязанностью арендатора, а капитальный – арендодателя. К тому же финансирование этих видов ремонта производится из разных источников .
Особенности каждого вида ремонта основываются на различии целей, периодичности и объемов ремонтных работ.
Текущий (предупредительный) ремонт – это мероприятия, систематически проводимые с целью предупреждения преждевременного износа конструкций, отделки, коммуникаций здания и работы по устранению малозначительных повреждений и поломок.
Примерный комплекс мер, реализуемых в рамках текущего ремонта, содержится в Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда (МДК 2-04.2004). утвержденном Федеральным агентством по строительству и ЖКХ (в настоящее время – Минстрой).
Текущий ремонт имеет планово-предупредительный характер. Предупредительные ремонтные работы не требуют перерывов в полноценном пользовании помещениями здания жильцами, проводятся периодически и достаточно часто, кроме того, такие работы менее затратны, чем капремонт.
Зачастую грань между капитальным и текущим ремонтом является условной, так как объектами ремонтных работ выступают одни и те же конструкции и их элементы.
В ходе капремонта заменяется или подлежит восстановлению элемент, который пришел в негодность, а сфера текущего ремонта – поддержание конструкций в исправном состоянии на протяжении установленного срока эксплуатации. Например, устранение протечки кровли является текущим ремонтом, а замена всей крыши дома – капитальным.
Текущие работы проводятся и финансируются жилищно-эксплуатационными компаниями из поступлений квартирной платы и арендных платежей .
Капитальный ремонт в многоквартирном доме оплачивается за счет целевых платежей владельцев.
Также необходимо отличать капремонт от работ по реконструкции здания. При реконструкции, в отличие от ремонта, проводятся мероприятия по изменению ключевых параметров МКД (этажности, площади) или полной замена несущих конструкций.
Минимальный размер взноса
На владельцев квартир и нежилых площадей, расположенных в МКД (многоквартирном доме), законодательно возложена обязанность полного финансирования капитального ремонта общедомового имущества .
Уплаченные ежемесячные взносы аккумулируются в специализированном целевом фонде капремонта, формируемом двумя способами:
- На отдельном банковском счете МКД (накопленные деньги расходуются на конкретный дом);
- Накопление средств на коллективном счете, управляемом региональным оператором, который осуществляет все организационные мероприятия по капитальному ремонту жилищного фонда в отдельно взятом субъекте в соответствии с утвержденной властями региона программой капремонта.
Минимальный обязательный взнос утверждается законодательно в каждом регионе страны.
Расчет суммы взноса для конкретного собственника производится в рублях путем умножения установленного тарифа на общую площадь помещения, имеющегося в собственности гражданина или юридического лица .
Размеры взносов могут различаться в зависимости:
- От принадлежности к территории конкретного муниципального образования ;
- Типа МКД ;
- Количества этажей ;
- Фактического срока эксплуатации ;
- Стоимости и объемов ремонтных работ ;
- Срока эксплуатации элементов общедомового имущества .
Иные работы, кроме установленных ЖК РФ, могут выполняться только за счет превышающей части взноса на капитальный ремонт.
Виды работ, которые оплачиваются за счет минимального размера взноса
На общегосударственном уровне законодательством предусмотрен набор услуг по капремонту, финансируемый фондом капремонта .
Что относится к капитальному ремонту многоквартирного дома? Это ремонт, а при необходимости и замена следующих элементов МКД:
- Внутридомовых коммуникаций, относящихся к общедомовому имуществу (системы водоснабжения, отопления, канализации, электроснабжения, газификации, замена печного отопления центральным);
- Лифтового оборудования (нормативный срок эксплуатации около 25 лет);
- Кровли (периодичность проведения ремонта зависит от кровельного материала);
- Фундамента и площадей подвала, отнесенных к общему имуществу собственников (с учетом несущих перекрытий первого этажа, стен и проходящих участков инженерных коммуникаций);
- Фасада (в том числе восстановление герметизации швов, восстановление штукатурки, облицовочной плитки, замена отливов, водосточных труб и другие работы).
Возможно Вас заинтересует статья о том, какие права и обязанности у управляющей компании по содержанию многоквартирного дома, прочитать об этом можно тут .
На региональном уровне этот список разрешено дополнять услугами по:
- Утеплению стен здания;
- Обустройству вентилируемой крыши и выходов на нее;
- Оснащению МКД общедомовыми счетчиками потребления ресурсов, иными приборами, повышающими энергоэффективность.
Указанный перечень работ не может считаться закрытым, у каждого субъекта РФ есть право дополнить утвержденный перечень работ другими видами услуг по капремонту.
- Обследование МКД и составление сметы предстоящего ремонта ;
- Проведение авторского и технического надзора за проведенными работами ;
- Энергетическое обследование многоквартирного дома ;
- Техническую инвентаризацию и паспортизацию многоквартирного дома .
Общее собрание собственников вправе договориться об увеличении установленной регионом минимальной ставки взносов, с целью финансировать любые дополнительные работы по капремонту общего имущества дома.
Владельцы квартир теперь обязаны платить за капремонт. Россиянам предлагают выбрать способ накопления средств на эту статью расходов.