По общему правилу на арендатора любого имущества, в том числе и нежилых помещений, возлагается обязанность нести расходы на содержание такого имущества, поддерживать его в исправном состоянии и проводить за свой счет текущий ремонт, а на арендодателя — обязанность производить капитальный ремонт сданного в аренду имущества (ст. 616 ГК РФ). Иной порядок распределения указанных обязанностей может быть установлен законом, иными правовыми актами или договором аренды.
При этом гражданское законодательство не конкретизирует, что понимается под капитальным ремонтом, текущим ремонтом и поддержанием имущества в исправном состоянии.
В связи с этим, принимая во внимание, что нежилое помещение фактически является составной частью зданий, строений, сооружений, то есть частью объектов капитального строительства (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ)), в правоприменительной практике для разграничения понятий капитального и текущего ремонта помещений используются нормативные правовые акты, регулирующие вопросы градостроительной и строительной деятельности (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 26.03.2014 N Ф04-2331/14, Шестого ААС от 27.09.2012 N 06АП-4220/12, Девятнадцатого ААС от 18.10.2011 N 19АП-747/11, Восьмого ААС от 09.11.2010 N 08АП-8098/2010, Восемнадцатого ААС от 25.12.2009 N 18АП-9872/09).
Так, например, согласно п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ к капитальному ремонту относятся: замена и (или) восстановление строительных конструкций или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций; замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов; замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов. Схожее определение капитального ремонта содержится и в п. 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации. МДС 81-35.2004, утвержденной постановлением Госстроя РФ от 05.03.2004 N 15/1.
В свою очередь, указанная норма дает определение и текущему ремонту, под которым понимаются систематически и своевременно проводимые работы по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работы по устранению мелких повреждений и неисправностей.
Определения текущего и капитального ремонта, а также примерный перечень работ, относимых к тому или иному виду ремонта, приведены также в Ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденных приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 (далее — ВСН 58-88 (р)), в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденном постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 (далее — Положение МДС 13-14.2000).
Следует отметить, что данные нормативные акты содержат и нормы, предусматривающие порядок определения необходимости в проведении текущего ремонта. В частности, п. 4.2 ВСН 58-88 (р) говорит о том, что текущий ремонт должен выполняться по пятилетним (с распределением заданий по годам) и годовым планам. Годовые планы (с распределением заданий по кварталам) должны составляться в уточнение пятилетних с учетом результатов осмотров, разработанной сметно-технической документации на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зданий и объектов к эксплуатации в сезонных условиях. А в п. 3.6 Положения МДС 13-14.2000 работы по текущему ремонту производятся регулярно в течение года по графикам, составляемым Отделом (бюро, группой) эксплуатации и ремонта зданий и сооружений предприятия на основании описей общих, текущих и внеочередных осмотров зданий и сооружений, а также по заявкам персонала, эксплуатирующего объекты (начальников цехов, руководителей хозяйств).
Как видно из приведенных норм, выполнение текущего ремонта обусловлено объективной необходимостью проведения работ, относящихся к такому ремонту, а такая необходимость выявляется на основе осмотров имущества и заявок персонала, эксплуатирующего соответствующий объект.
Тем не менее следует учитывать, что применение данных норм к арендным отношениям гражданским законодательством напрямую не предусмотрено, они могут послужить лишь дополнительным аргументом для сторон договора аренды при отстаивании своей позиции в суде. В связи с чем сторонам, заключающим договор аренды, рекомендуется в самом договоре или дополнительных соглашениях к нему согласовать порядок исполнения арендатором обязанности по текущему ремонту, в том числе периодичность проведения такого ремонта или порядок определения его необходимости, а также виды относящихся к нему работ.
Что же касается поддержания имущества в надлежащем состоянии, то ни гражданское законодательство, ни иные нормативные правовые акты не содержат какого-либо четкого определения указанного понятия. В правоприменительной практике оно также толкуется неоднозначно: под этим термином может пониматься как весь спектр действий собственника или иного законного владельца имущества по капитальному и текущему ремонту, страхованию, регистрации, охране, внесению коммунальных платежей, уплате налогов на имущество, специальному (техническому, санитарному и другим) осмотру этого имущества (смотрите, например, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.07.2005 N 56-Г05-6), так и лишь действия арендатора по поддержанию помещения в состоянии, соответствующем переданному (смотрите, например, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 N 18АП-15153/15). При этом отграничение действий по текущему ремонту и действий по поддержанию имущества в надлежащем состоянии как при первом, так и при втором вариантах толкования становится проблематичным.
В связи с этим судебная практика приходит к выводу о том, что содержание обязанности арендатора поддерживать имущество в надлежащем состоянии должно определяться судами в каждом конкретном случае индивидуально по правилам толкования договора, предусмотренным ст. 431 ГК РФ, то есть исходя не только из содержания конкретного условия, но и из содержания всех условий договора в совокупности и его смысла в целом, а также с учетом действительной общей воли сторон при заключении ими договора (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 10.03.2004 N Ф09-534/04ГК).
Учитывая изложенное, сторонам договора аренды во избежание судебных споров рекомендуется самостоятельно определить, какие действия арендатора следует считать действиями по поддержанию имущества в надлежащем состоянии и в чем отличие таких действий от осуществления текущего ремонта.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей